長租公寓，快速崛起的房地產三級市場這一新興行業，因為需求的合理性和政策的支持性，宛如帶來熱度和香氣的溫潤南風。

“泛紅”的藍海

在租售并舉趨勢和存量市場下，長租公寓似乎大有可為——公開資料顯示，2016年末，中國境內的流動人口已逾2億，房屋租賃交易額達萬億左右。而圍繞這些人口產生的住宿以及生活消費，更是超過了萬億。而另一項來自主流市場機構的數據顯示，目前國內的住宅存量大于2.5萬億套，其中有近8000萬套進入了租賃市場。另據鏈家發布的數據，2016年國內房屋租賃市場規模為1.1萬億，預計到2025年，將增長到2.9萬億。

而商界從不缺少嗅覺敏感的鼻子。

據不完全統計，目前中國的長租公寓品牌超過500家，主要分為：用自有物業開發的房企；也有依托自身平臺轉租開發的市場存量房機構，代表有鏈家、我愛我家等；還有如YOU+、魔方公寓完全通過租賃型空置物業進行開發的專業運營機構這三股力量。

就目前來看，依托在一二線城市自有項目房源這一優勢，房企的表現更為積極突出一些。

就在近期，一直被視為房地產市場風向標企業的萬科，再度表現出看好存量房市場。新任董事長郁亮在*近一次的公開講話中表示，一線城市及熱點城市住房租賃市場需求很大，但目前還主要靠業主個人放租，服務商太少。萬科計劃將目前已開放的1.2萬-1.8萬間長租公寓“泊寓”，在今年內擴充到10萬間。

而已經“磨刀霍霍”向長租公寓的房企又豈止萬科？龍湖的“冠寓”、陽光城的“寓見”、旭輝的“領寓”、保利的“UOKO公寓”、石榴的“熊貓公寓”，還有綠城、遠洋、招商、碧桂園……據克而瑞數據顯示，TOP30房企中，已有超過1/3涉入長租公寓領域，且還在不斷增加。

令房企享受于沐浴“南風”的原因來自多面：

首先，打造自身長租公寓品牌，一方面有利于品牌輸出，另一方面能夠帶來穩定的租金收入，而這類現金流較易實現資產證券化，便于企業資本運作。同時，多地已經明文要求招拍掛形式出讓的土地，至少有15%的面積由開發商自持。7月24日，上海首批租賃用地完成兩宗成交。無論被動應對還是主動嘗試，未來住房消費的主要方向已劃出。

此外，開發商的更玲瓏心思是：長租公寓租賃業務與房產銷售業務共享客戶資源，以產生聯動轉化。比如重慶西九萬科泊寓，在選擇租戶上，就優先考慮萬科西九項目二期的潛在購房者，更想出了“現在租金抵未來房款”這樣頗具誘惑力的“養成計劃”。

還有，長租公寓可以獲取大量、準確的客戶信息，形成大數據鏈甚至大數據庫。這有利于打通房地產上下游資源，為開發商贏得更多在社區增值服 務上的獲利機會。

風起挾沙

匿名的市場研究機構分析人士對中房網記者評論：在消費升級、主題分明等綜合系統性的環境誘因下，長租公寓成為市場收益方的典型代表。而前仆后繼的逐利資本和不斷更新的國家政策更讓長租公寓市場充滿想象空間。但盡管長租公寓處于風口，要想資金鏈持續并實現盈利，參與者們需要越過的障礙還很多。

高力國際中國區估價及咨詢服務部總監賀志蓉指出，在國內高房價、低租金回報率的背景下，長租公寓的運營商大多數都還處在燒錢階段，多依靠風投等資本支撐在運作，加之大多租期短、續約率低下、融資成本偏高——租金分期業務的融資成本普遍在10%以上，使得整個國內長租公寓行業的貨幣化率低下。而即使大多房企的“集中式”比機構的“分散式”更易做出高溢價產品，對改裝、改造裝修和家具、家電采購的成本管控也更具經驗，但依然盈利困難。運營者們不得不百計千謀。如熊貓公寓建立了全面的服務體系，通過APP提供覆蓋用戶吃穿住用行全方面的配套服務，以生態營收彌補租金收入的不足。

必須考慮的還有*基礎的房源問題——長租公寓必須在城市核心區域才有意義和客流，因而屬資源有限型產品，如果不能片狀獲取，成本偏高且難以為繼。包括自如、萬科泊寓、熊貓公寓等多家該領域受訪對象都承認，他們在積極尋求欲轉型的低檔酒店多種租賃產品的可能。

風起時難免揚塵飛沙，長租公寓市場秩序不規范、規模參差不齊等“綜合并發癥”也讓其不斷遭到質疑甚至責罵。自如CEO熊林在接受中房網記者采訪時表示：外界看來，這個行業是忽然熱起來的，但其實年輕人的需求一直都在。因為資金壓力大、服務鏈條長的特性，會使長租公寓魚龍混雜、泥沙俱下的現狀在無需太長的時間內得到改變。加之產品力和收出房管理能力的高下差距，*后留下的只能是那些真正能夠適應用戶需求并解決用戶需求的企業。

大庇無房人士盡歡顏？

一二線乃至三線城市的天價房，以及層出不窮、愈勒愈緊的限制政策讓許多剛剛走校園，甚至是步入社會已久的青年人連當“房奴”的資格都沒 有。于是越來越多的90后、00后甚至80后，在權衡了用當下生活的下降去換取未來資產的升值后，轉變了父輩祖輩根深蒂固的“成人成家必置業”觀念。但他們對居住的剛性需求存在，且品質要求更高。這也是長租公寓能夠遍地開花的支持內因。

即便國家已在通過大力發展住房租賃市場，以暫時緩解高房價矛盾，但就像中原地產首席分析師張大偉說的那樣，“買賣市場的持續波動會波及租賃交易”。由于目前租售比懸殊，所以大多房源所有者不愿選擇租賃收益不高的長期出租。同時相比相當一部分投資性購房，租房更能體現房屋居住價值，因此房主或中介往往在交易過程中占絕對強勢。而相比可以使用貸款杠桿的購房，房租上漲更讓個人乙方難以承受。

而長租公寓因為需要配備吸引租客的硬軟件設施，前期投入和后期管理成本遠遠高于傳統租賃房源，房租自然也不菲。據中房網記者調查，目前北京市場上的長租公寓，一居室的普遍租金都在4000元/月以上，面積更大、地段更好的，月租金動輒6000-7000元。相較同地段差不多面積的房源，長租公寓租金高出30%-50%。

而*根本的是，“租房市場的發展還尚不能構成對買賣市場的有力沖擊”。融360分析師湯傳堯談到。一線城市和二線熱點城市的房地產市場受多重因素影響，住房需求只是其中的一個方面，租賃市場能夠承接部分住房需求，但不能滿足全部。如果租賃市場和買賣市場價格雙向翹起，那么留給無房者的空間將更為狹窄難處。

（完）